Es wurde bereits beschrieben, dass Sie durch ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen gegenüber dem Finanzamt den Nachweis des geringeren gemeinen Werts nachweisen können. Aber woran liegt es, dass Finanzbehörde und Sachverständiger zu unterschiedlichen Immobilienwerten kommen?

Allgemein gesagt liegt der Hauptgrund in den Pauschalierungen von Werten und dem weitestgehend fehlenden Marktbezug in der Bewertung des Finanzamts bzw. der Wertfeststellung durch das Finanzamt.

Beispiel 1:

§ 190 Abs. 2 BewG: Ermittlung des Gebäudesachwerts

„…Vom Gebäuderegelherstellungswert ist eine Alterswertminderung abzuziehen.“ … „Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert ist regelmäßig mit mindestens 40 Prozent des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen.“

In der von der Bewertungsstelle des Finanzamts durchgeführten Berechnung würde also gleich welche Restnutzungsdauer das Objekt noch aufweist, mindestens 40 % „Restwert“ in Ansatz gebracht. 40 % Restwert entsprechen bei einem typischen Einfamilienhaus mit 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer einer Restnutzungsdauer von 32 Jahren.

Doch bereits bei Objekten die in den 1990iger Jahren saniert und modernisiert wurden, ergeben sich zum heutigen Tage teilweise deutlich geringere Restnutzungsdauern.

Konkret würde das  bedeuten, dass im Rahmen der Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen die Alterswertminderung größer und somit der verbleibende Wert geringer ist. Insofern wäre es Mittel zum Zweck um Steuern zu senken und zu sparen.

Beispiel 2:

Gemäß § 191 BewG werden mittels Wertzahlen vorläufige Sachwerte an die wirtschaftlichen Bedingungen angepasst. Konkret bedeutet dies, dass das „Rechenwerk“, welches sich zunächst an der reinen Substanz orientiert wirtschaftlichen Bedingungen angeglichen wird. Dies nennt man in der Verkehrswertermittlung Marktanpassung.

Anlage 25 BewG hält entsprechende Wertzahlen bereit, welche bei der Wertfeststellung durch das Finanzamt zur Anwendung kommen können.

Doch hierbei bestehen wesentlich Unterschiede, welche sich auf den Ihrem Steuerbescheid zugrunde gelegten Immobilienwert auswirken.

Bewertung nach BewG (Finanzamt):

vorläufiger Sachwert bis 50.000 € entspricht Marktanpassung = 1,0                                   (Es wird also keine Marktanpassung vorgenommen!)

Bewertung nach ImmoWertV (Sachverständiger):

vorläufiger Sachwert 50.000 € entspricht Marktanpassung = 0,66 bis 0,89                         (Es wird also ein Marktanpassungsabschlag von 11 bis zu 34 % vorgenommen!)

Vorgenanntem Beispiel liegt ein Bodenwertniveau von 15,- €/m² Grundstücksfläche zugrunde. Die Marktanpassungsfaktoren wurden dem aktuellen (Stand 2012) Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses im Landkreis Görlitz entnommen.

Anzumerken ist, dass die Bewertungssysteme sich unterscheiden (BewG = Finanzamt/ImmoWertV, NHK 2010, Sachwert Richtlinie = Sachverständiger). Aus diesem Grund ist die Systemkonformität, welche die Vergleichbarkeit gewährleisten kann, nicht gegeben. Es verdeutlicht jedoch die allgemeine Problematik.

Es ist also festzustellen, dass unterschiedliche Werte zwangsläufig bestehen müssen. Beim Nachweis des geringeren Werts bin ich Ihnen gern behilflich.

Rufen Sie mich unverbindlich an…  Ich stehe Ihnen gern zur Verfügung … hier zum Telefonkontakt/Kontaktformular.