Was den Wert der Immobilie beeinflusst

Laut Ansicht eines Eigentümers war ein in den 70iger Jahren erbautes Bad “bald wieder modern” und bedurfte nicht der Modernisierung. Wie schätzt dies allerdings ein potentieller Käufer ein?

“Das Problem: Eigentümer beurteilen ihre Immobilie meist zu positiv, und Käufer suchen nach Mängeln, um den Preis zu drücken.” schreibt die Sächsische Zeitung in Ihrem Artikel – Wie viel ist meine Immobilie wirklich wert? – vom 31. Mai 2013

Der Wert wird aus der Sicht des Verkäufers häufig daran bemessen, was er bezahlt hat. So sind individuelle Einbauten, welche den individuellen Vorlieben des Besitzers entsprachen sicher teuer in der Herstellung gewesen. Diese Kosten müssten somit seines Erachtens nach auch eine deutliche Wertsteigerung bewirken. Derartige individuelle Werte beeinflussen jedoch mitunter kaum den Wert der Immobilie. So ist zum Beispiel ein beheiztes Außenschwimmbecken für den einen ein kleines Vermögen wert – für den anderen stellt dies jedoch nur einen Kostenfaktor dar. Ich möchte hierbei jedoch nicht verallgemeinern, da es immer auf den Einzelfall ankommt.

Eine realistische Einschätzung über den Wert kann ein Verkehrswertgutachten liefern, da dabei nicht die individuellen Werteinschätzungen berücksichtigt werden, sondern ungeachtet dieser Meinungen der Wert für jedermann ermittelt wird. Was den Wert der Immobilie beeinflusst, wird im Gutachten ausführlich beschrieben und entsprechend bewertet?

Im vorgenannten Artikel der Sächsischen Zeitung wird dazu wie folgt ausgeführt:

“Hilfe können an dieser Stelle Gutachten bieten.” … “Damit bekomme ich eine realistische Einschätzung, was meine Immobilie wirklich wert ist.”

Aufgabe des Sachverständigen ist dabei auch, den Markt zu kennen, zu würdigen und entsprechend einfließen zu lassen. So ist teilweise eine Entfernung von 20 km und weniger  entscheidend dafür ob ein Haus zu 70 oder 90 % des vorläufigen Sachwerts einen Käufer findet, verkauft wird oder über die nächsten 20 Jahre bis zum Verfall ein tristes Dasein führt.

Für den Käufer sind Kriterien, die sich in den Entfernungen widerspiegeln, wie z.B. Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten von zunehmender Bedeutung. Auch nehmen Käufer aufgrund gestiegener Treibstoffkosten und Energiebewusstsein zunehmend Entfernungen zu diesbezüglichen Einrichtungen unter die Lupe.

Dinge, welche das Verhalten von Käufern maßgeblich beeinflussen, sind eher unter den harten Fakten zu finden. So sind u.a. die Qualität der Dacheindeckung sowie Dach- und Fassadendämmungen, ein schadenfreier Außenputz und auch das Baujahr der Heizungsanlage prägend für den Wert der Immobilie.

Ein zwar geschmackvoll eingerichtetes Wohnzimmer wird auf seine wesentlichen Merkmale reduziert, sobald die Einrichtungsgegenstände entfernt wurden – also das Objekt “leer” angeschaut werden kann. So spielen Tapeten oder Fußbodenbeläge eine geringere Rolle als  eventuell vorhandene Schimmelflecken oder das Vorhandensein von Außenjalousien.

Andererseits wird der Immobilienwert von Merkmalen geprägt, welche dem Zeitgeschmack unterliegen. So ist ein Bad, welches in einem Einfamilienhaus vor 20 Jahren vorgerichtet wurde zwar noch voll funktionsfähig, ein Käufer wird diesen Umstand jedoch berücksichtigen in dem er Kosten für die Modernisierung des Bades bei der eigenen Kaufpreisbemessung und natürlich auch im Rahmen der Verhandlung über den Wert der Immobilie in Ansatz bringt.

In diesem Dschungel der Meinungen kann ein Gutachten mit einem ziemlich genau zu ermittelnden Wert Klarheit schaffen.

Dem Leihen wird mit der Vorlage des Gutachtens Klarheit über alle wertbestimmenden Merkmale der Immobilie gegeben. Diese erstrecken sich u.a. auf baurechtliche Gegebenheiten des Grundstücks bzw. der Immobilie, die Erschließungssituation sowie privatrechtliche Einflüsse (wie z. B. Wegerechte, den Einfluss von Mietverträgen etc.). Andererseits werden die harten Fakten ausgewertet, also der bauliche Zustand und die Ausstattung untersucht. Hauptaugenmerk gilt dabei stets der Frage: “ wie würdigt der Marktteilnehmer den einzelnen Umstand (bzw. das Ausstattungsmerkmal, den Einbau etc. jedoch auch den Schaden oder Mangel). Was den Wert der Immobilie beeinflusst? … ist somit nur wenig von subjektiven Vorstellungen abhängig.

Dabei ist klar, dass eine derartig tiefgreifende Untersuchung der Immobilie mit einem großen Zeitaufwand und letzten Endes auch mit Kosten verbunden ist. Entsprechend dem bereits erwähnten Artikel der Sächsischen Zeitung heißt es: “Es kann schon 1000 bis 2000 Euro kosten, ein Gutachten zu erstellen.” Ergänzend ist hierbei anzumerken, dass es im Wesentlichen darauf ankommt, wie groß der Aufwand ist.

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