Marktanpassung

Was ist unter dem Begriff Marktanpassung zu verstehen?

Marktanpassung bedeutet den im Sachwertverfahren ermittelten vorläufigen Sachwert einer Immobilie an die Wertverhältnisse am regionalen Mark anzupassen.

Der vorläufige Sachwert, welcher mit dem Marktanpassungsfaktor anzupassen ist, enthält dabei verfahrensbedingt keine besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (also keine Wohnungsrechte o. ä. und keine Instandsetzungs- und Modernisierungskosten). Diese besonderen vom Normfall abweichenden Gegebenheiten werden am Schluss der Berechnungen und nach der Marktanpassung in Ansatz gebracht. Diese Reihenfolge ist in der ImmoWertV vorgeschrieben.

Der Marktanpassungsfaktor (oder auch Marktanpassungsabschlag) wird dabei vom regionalen Gutachterausschuss aus tatsächlichen Verkaufsfällen abgeleitet. Ihm liegt ein  spezielles Ableitungsverfahren zugrunde, welches veröffentlicht werden muss.

Nur wenn das System bekannt ist, in welchem die Marktanpassungsfaktoren abgeleitet wurden, kann das selbe System bei der Ermittlung des vorläufigen Sachwerts angewendet werden. Dies ist unabdingbare Grundlage um die veröffentlichten Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren) anwenden zu können. Zu diesem Thema siehe auch Ausführungen unter Systemkonformität.