Ertragswert

§ 17 ImmoWertV:

„Ermittlung des Ertragswerts
(1) Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich
erzielbarer Erträge ermittelt. Soweit die Ertragsverhältnisse absehbar wesentlichen
Veränderungen unterliegen oder wesentlich von den marktüblich erzielbaren Erträgen
abweichen, kann der Ertragswert auch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher
Erträge ermittelt werden.
(2) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge wird der
Ertragswert ermittelt
1. aus dem nach § 16 ermittelten Bodenwert und dem um den Betrag der angemessenen
Verzinsung des Bodenwerts verminderten und sodann kapitalisierten Reinertrag (§
18 Absatz 1); der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags ist der für die
Kapitalisierung nach § 20 maßgebliche Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen;
bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags sind selbständig nutzbare
Teilflächen nicht zu berücksichtigen (allgemeines Ertragswertverfahren), oder
2. aus dem nach § 20 kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1) und dem nach §
16 ermittelten Bodenwert, der mit Ausnahme des Werts von selbständig nutzbaren
Teilflächen auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen ist (vereinfachtes
Ertragswertverfahren).
Eine selbständig nutzbare Teilfläche ist der Teil eines Grundstücks, der für die
angemessene Nutzung der baulichen Anlagen nicht benötigt wird und selbständig genutzt
oder verwertet werden kann.
(3) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge
wird der Ertragswert aus den durch gesicherte Daten abgeleiteten periodisch erzielbaren
Reinerträgen (§ 18 Absatz 1) innerhalb eines Betrachtungszeitraums und dem Restwert des
Grundstücks am Ende des Betrachtungszeitraums ermittelt. Die periodischen Reinerträge
sowie der Restwert des Grundstücks sind jeweils auf den Wertermittlungsstichtag nach §
20 abzuzinsen.“

Umgangssprachlich könnte man den Ertragswert wie folgt beschreiben:

Der Ertragswert, aus welchem sich der Immobilienwert (Verkehrswert/Marktwert) ergibt, wird aus den zukünftig prognostizierten Mieten ermittelt. Das Risiko, welches der speziellen Immobilie innewohnt wird über den Liegenschaftszinssatz berücksichtigt.