Werteinfluss des Wohnungsrechts

Mit Wohnungsrecht sicher wohnen

Häufig stellt sich bei der Eigentumsübertragung innerhalb der Familie folgende Problematik:

“Ich möchte mein Grundstück dem Sohn / der Tochter übereignen, aber selbst bis zu meinem Tode weiterhin, wie bisher, darin wohnen. Aber wie ist das mit der Sicherheit? Muss ich dann Miete zahlen? Was ist, wenn was schief geht oder wir uns nicht mehr verstehen? Muss ich dann aus meinem eigenen Haus ausziehen?

Für diesen Fall sieht das Gesetz das so genannte Wohnungsrecht vor.

Das Wohnungsrecht ist ein nicht übertragbares und gegenüber jedem Dritten wirkendes Recht, welches den (Wohnungs-) Berechtigten in die rechtlich gesicherte Lage versetzt, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers zu nutzen.

Das bedeutet nicht, dass Ihr Sohn oder Ihre Tochter Sie nicht besuchen dürfen. Allerdings bedeutet dies, dass Sie im Streitfalle mit dem Beschenkten oder bei einer unvorhersehbaren Veräußerung Ihres Hauses an irgend eine andere Person, in Ihren eigenen vier Wänden Ihr eigener Herr sind und bleiben.

Die Vereinbarung eines Wohnungsrechts wird häufig bei einer (unentgeltlichen) Schenkung oder aber auch bei einem Verkauf vereinbart um den Wohnanspruch zu sichern.

Ein weiterer Aspekt, welchem häufig gar keine oder zu wenig Beachtung geschenkt wird, ist der wirtschaftliche Einfluss des Wohnungsrechts auf das Grundstück.

Das Wohnungsrecht stellt sich nämlich als Belastung dar, welche der Eigentümer des belasteten Grundstücks hinnehmen muss. Dabei ist dieser Umstand jedoch nur maßgeblich, wenn er tatsächlich vertraglich vereinbart und im Grundbuch in Abteilung II eingetragen wurde. Nur unter dieser Vorraussetzung wirkt er gegenüber jedermann und besitzt einen teils erheblichen wertmäßigen Einfluss.

Die benannte Einschränkung für den Grundstückseigentümer ergibt sich aus der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit. Konkret bedeutet dies, dass er das Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes nicht nutzen kann (den er ohne Wohnungsrecht anderweitig und frei z.B. zur Selbstnutzung oder Vermietung zur Verfügung hätte).

Ich möchte es Ihnen an einem Beispiel erläutern:

Bei Eigentumsübertragung wird kein Wohnungsrecht vereinbart und die Eltern oder ehemaligen Besitzer bleiben “per Handschlag” darinnen wohnen.

Bei diesem Fall hat der Eigentümer des Grundstücks zwar die Last tatsächlich zu tragen – jedoch wirkt sie sich nicht auf den Wert des Grundstücks aus, da jeder Dritte (Fremde) diesem Nutzungsverhältnis, welches “per Handschlag” zwischen den sich einigen Parteien vereinbart wurde, u.U. ein Ende bereiten kann und dies wahrscheinlich aus wirtschaftlichen Gründen auch tun würde.

Anders gestaltet sich der Fall, wenn im Rahmen der Eigentumsübertragung ein Wohnungsrecht tatsächlich vereinbart und im Grundbuch bei der “Umschreibung” eingetragen wurde.

In diesem Fall kann der Grundstückseigentümer oder ein Dritter (auch nach einem weiteren Verkauf) nichts an dem Nutzverhältnis ändern. Das bedeutet konkret, dass der jeweilige Grundstückseigentümer nicht nur die Last der Nutzungseinschränkung trägt, sondern sich dieser Werteinfluss am Wert des Grundstücks auch niederschlägt.

Dass Sie in dem Haus wohnen bleiben, welches Sie Ihrem Abkömmling schenken, hat also einen Wert, für Sie einen positiven und für den zukünftigen Eigentümer einen negativen. Das aber nur, wenn es auch vom Notar beurkundet und im Grundbuch eingetragen wird.

Dabei gilt allgemein, je jünger die berechtigte Person ist und um so größer die Nutzung ist, d.h. die belastete Fläche am Objekt, um so größer ist der Werteinfluss.

Gerade bei vorweg genommenen Erbfolgen, d.h. wenn zu Lebzeiten das Grundstück an die zukünftigen Erben übergeben wird, ist die Vereinbarung eines Wohnungsrechts sinnvoll. Insbesondere wird durch die rechtliche Sicherung dieser Vereinbarung nicht nur das leibliche Wohl der (künftigen) Erblasser gesichert, sondern auch berücksichtigt, dass der Abkömmling, welcher das Grundstück übernimmt, nicht eine unbelastete Immobilie bekommt mit der er uneingeschränkt verfahren kann.

Die Vereinbarung eines Wohnungsrechts bedeutet also, dass im Rahmen der Feststellung des Verkehrswerts, der belastete Teil als solcher behandelt wird, d.h. sich wertmindernd auswirkt.

Diesen Umstand zu berücksichtigen gilt es insbesondere, wenn nicht nur ein Abkömmling vorhanden ist, sondern weitere Beteiligte ihren Anspruch geltend machen. Denn nur in diesem Rahmen wird sicher gestellt, dass der Anspruch sich auf das Grundstück einschließlich der eingeschränkten Nutzung bezieht.

Im Rahmen der Grundstückswertermittlung ist oft ein derartiges Wohnungsrecht  mit einzubeziehen. Da die Grundstücksbewertung jedoch häufig vor dem Zeitpunkt der Eigentumsübertragung stattfindet, wird ein so genanntes “fiktives” Wohnungsrecht einbezogen, dass heißt dessen Werteinfluss ermittelt. Der tatsächliche Werteinfluss wird jedoch wie bereits erwähnt nur nach der Eintragung im Grundbuch wirksam, welche i.d.R. im Rahmen der Eigentumsübertragung mit beurkundet wird.

Ich stehe Ihnen gern zur Verfügung um weitere Einzelheiten zu erläutern.